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        新型農村社區物業管理現狀的調查與思考

        * 來源: * 作者: admin * 發表時間: 2019/01/10 14:25:55 * 瀏覽: 103
          為加快新型城鎮化持續健康發展,有序推進農業轉移人口市民化、基本公共服務均等化,實現農村城市化,城市社區化,進一步加強和規范新型農村社區的物業管理工作,為廣大業主營造一個整潔、舒適、文明、和諧的生活環境。我們深入全市14個縣(市、區),通過聽匯報、查資料、看現場、座談會等形式,進行了新型農村社區物業管理現狀的專題調研,現將調查情況報告如下:
          一、基本情況
          1、新型農村社區建設情況
          新型農村社區是新型城鎮化的重要形式,是新型城鎮化6個切入點之一。新型農村社區是由一定數量的農民組成,具有共同要求和利益,形成頻繁社會交換互動關系,產生自然情感聯系和心理認同、享受現代文明成果、生態宜居的地域性生活共同體。
          鄭州市新型農村社區建設涉及14個縣(市、區),目前全市已經建成、正在建設、規劃建設的新型農村社區共計389個。包括合村并城、城中村改造、保護性開發等形式。目前已經建成新型農村社區145個、計199588戶(套),建筑面積3787.543萬㎡、物業管理用房10116㎡;正在建設的新型農村社區160個、計263232戶(套),建筑面積3994.01萬㎡、物業管理用房3000㎡;規劃建設的新型農村社區84個、計97049戶(套),建筑面積2475.97萬㎡。
          2、不同的物業管理模式
          新型農村社區的居民,從一個非常單純傳統的農村社會環境,進入一個現代多樣化的城市社會環境,這部分居民的生活空間發生了根本變化。物業管理以一種應運而生的社會管理形式和生活方式,逐步走進人們的生活。
          目前,我市新型農村社區的物業管理,主要有3種管理模式。一是市場化的“托管”。以物業服務合同為基礎的委托服務,通過市場招投標的方式,委托專業物業管理公司代為管理,收取物業服務費,這類形式主要是城區的整體拆遷開發項目,市場化率基本上100%。二是集體性的“共管”。以社區居委會為主、業主參與的物業服務,主要針對農村社區的現狀和居民生活習慣特點,由集體出資,社區安排人員,為新型農村社區提供環境衛生、綠化、維修、保安等服務,不向業主收取物業服務費,這類福利性的服務模式,也基本上是100%,主要是縣市的拆遷并村項目。三是業主自治管理的“自管”。以物業管理規約為基礎的自治服務,由社區居委會、業委會為主導,安排一些物業服務人員,為居民提供最基本的物業服務,收取保本的物業服務費。這類形式主要是城區的一些老舊小區項目。
          3、物管文明惠及廣大業主
          “居住改變習慣,物管引導文明,讓更多業主從和諧物管中受益。”這句話在新型農村社區物業管理中逐漸得到了體現。物業服務員工把“親情”當鑰匙,打開了業主的心門。從為業主巡邏守夜,送獨居老人上醫院,疏通小區無序車輛,到為空巢老人送終等,無不受到業主的稱贊。治安狀況明顯改善、清潔衛生顯著改進、社區環境逐步改善、社區風氣明顯好轉、民主管理機制逐步建立、物業實現保值增值。在一些小區的調查中,受訪者對物業管理的滿意度比較高,物業服務進入小區后,鄰里關系“變好了”,幸福感“提升了”。
          4、安置了社區居民的就業
          新型農村社區的物業管理,其物業從業人員大多“屬地化”,注重招聘本小區人員參與物業服務,實現了小區“40、50”人員就近就業,減輕了政府就業壓力。尤其是吸引在外地務工農民回到本土就業,有效的解決了留守兒童缺少親情、以及在城市務工人員遇到的一系列問題,促使家庭穩定、社會和諧。鄭東新區的五州匯富社區,是一個整體拆遷安置社區,他們積極招聘失地農民進公司工作,共安置失地農民再就業500多人。僅物業服務公司員工83人中,有72人為本社區的失地農民。這樣既增加了居民的就業機會和收入,又營造了良好的發展環境。
          二、存在問題
          1、重視程度不夠
          當前,新型農村社區物業管理與加快推進新型城鎮化,拓展鄭州都市區發展空間的功能定位與發展大勢要求,尚存明顯差距。一些地方和單位對物業管理在推動新型城鎮化建設,引領“三化”協調科學發展、建設美麗和諧鄭州方面的作用和潛能認識不足,重要意義宣傳不夠。重建不重管是突出問題,對物業服務企業管理和服務的職能,缺乏充分的統籌協調機制和經常性的工作機制,缺乏管理服務的針對性和統一性。不同層面的一些干部工作被動應付,缺乏創新精神,辦事效率低。個別人甚至在一定程度上存在著無視、輕視物業管理的現象,導致新型農村社區的物業管理效率和服務質量不盡人意。
          2、發展不平衡
          新型農村社區涉及廣大農業人口轉入非農業社會的結構變遷,涉及農業人口生產方式和生活方式的轉變。但目前有關配套措施落實不到位、財稅支持力度不足、扶持政策尚不完善。一些地方的新型農村社區,存在著不動產產權不明晰、維修資金不落實、管理主體不明確、違規建筑嚴重的問題。致使物業管理發展不平衡,運作步伐有快有慢、管理模式五花八門、管理用房有多有少、收費比例有高有低、員工素質參差不齊等等問題。通過市場招投標的方式、委托專業物業管理公司代為管理的市場化運作,還沒有得到普及。
          3.觀念轉變慢
          農民長時期形成的居住習慣,在短時間內難以完全扭轉。一些人的意識里,依舊保留著舊有的生活方式和舊觀念,與現代化城市不相適應的思想和做法,并沒有隨著身份的改變而改變。處于一種城鎮居民與小區農民,兩個人群兩種文化在一定程度上分割的狀態。對于搬進住宅新區后,每月一次的水電氣費、物業服務費繳納等很不適應,缺乏花錢買服務的意識。
          4、機制不規范
          物業管理既是朝陽行業,又是微利行業。由于服務收費價格機制與社會經濟發展規律嚴重脫節,鋼性服務成本逐年上升與服務收費裹足不前形成的質價倒掛,從業人員工資收入過低與企業生存壓力過大所帶來的企業用工荒,使得物業管理企業生存的質量差、空間小、負荷重、抗風險的能力弱。同全國其它地方一樣,專業物業管理工作者所占比例低。據不完全統計,物業服務企業普通員工缺口在30%以上,管理人員、工程技術人員缺口在40%以上。員工緊缺已由個體性、季節性問題,演變為普遍性、常態化的難題。
          三、措施建議
          1、領導重視、強力推進。
          省委常委、市委書記吳天君指出:“鄭州是中原經濟區建設最大受益者,也必然是最大責任擔當者。”新型城鎮化引領都市區大跨越,除了已經建成和規劃建設的新型農村社區389個外,到2020年,全市總人口將超1500萬,占全省1/5左右。建成區面積超1000平方公里,城鎮化率達80%。搞好新型農村社區物業管理,是投身實踐黨的群眾路線教育活動的清晰標尺,關系到建設美麗中原、實現中國夢的大局。既是一項社會性很強的系統工程,也是一項民生民心工程;既是一道“難題”,更是一次“破冰”。必須從全局和戰略高度把握認識,擺上重要議事日程。
          一是建議市政府成立“鄭州市推進新型農村社區物業管理工作領導小組”,形成齊抓共管的工作機制,為物業管理提供領導保證。由市政府領導牽頭,成員由各縣(市、區)政府、市發改委、房管、規劃、財政、國稅、地稅、商務、城管、司法、公安、文廣新、人社、土地、信訪、建委、物價等局委負責人組成。深入新型農村社區物業管理一線,現場辦公,主動服務,研究制定相關政策,協調解決新型農村社區物業管理工作中的重大問題,加強對物業服務行業的政策支持和資金扶持力度。
          二是建議各街道辦事處、鎮人民政府成,要成立“新型農村社區物業管理服務中心”,形成長效有力的工作機制,為物業管理提供組織保證。按照“條塊結合、以塊為主”的原則,各自負責轄區物業管理工作的組織、監督、協調、指導工作,形成新型農村社區物業管理工作統一領導的新格局。設置精干人員集中辦公,整合社會資源,健全工作制度,理順工作程序,暢通聯動協調、投訴受理、綜合服務渠道。以良好的物業管理推動新型農村社區建設,創建物業管理與新型城鎮化發展良性互動的新載體。
          2、注重引導,規范提升。
          鄭州市人民政府鄭政〔2011〕76號《關于支持全市物業管理行業持續健康發展的意見》要求:“新建住宅小區實施專業化物業服務覆蓋率達到100%,新建住宅項目物業管理招投標率達到100%。”鑒于各縣(市、區)新型農村社區物業管理的實際狀況不盡一致,應遵循“注重引導、循序漸進、規范提升”的原則,分3個階段,加快推進物業管理市場化、專業化、科學化。第一階段為起步階段,將物業管理理念引入新社區,托管、共管、自管多種形式并駕齊驅。第二階段為規范階段,制定下發《鄭州市新型農村社區物業管理服務事項與質量規范》、《鄭州市新型農村社區物業管理服務驗收細則》。對全市新型農村社區物業管理服務中心和物業管理負責人,進行專業培訓,提升其能力素質,為物業管理跨躍式發展奠定基礎。第三階段為提升階段,確立“政府引導、市場主導、企業運作、社會參與”的總體原則,有序組織新型農村社區引進專業物業管理公司,將居民安置小區與商品房小區接軌,從而形成城鄉一體化的物業管理的規范運行機制。
          3、政策配套,優惠傾斜。
          資金配套:加大政策的落實扶持力度,保證各類資金順利到位,為物業管理輸“金”活“血”。
          (1)每年由市財政安排專項資金,與各縣(市、區)財政按1:1比例配套,用于新型農村社區物業管理項目的補助資金。
          (2)對管理新型農村社區面積5萬平方米以上、并簽訂5年以上期限的物業服務合同、承諾提供3級以上服務的物業服務企業給予10萬元的獎勵,獎勵經費按照3:3:4的比例,從合同簽訂第一年起分3年撥付到位,獎勵經費由市財政承擔。
          (3)新型農村社區物業管理相關宣傳、培訓所需經費,列入同級人民政府財政預算。
          規劃配套:隨著鄭州市新型農村社區建設全面推進,對今后新建的農村社區有了明確的規劃,即每個社區容納5000人、2000戶。為此,要從規劃設計開始,結合物業管理工作,作出相輔相成的規劃安排。
          (4)嚴格落實鄭州市政府關于物業小區用房的規定要求:在新型農村社區區域內,開發商應當按照不低于總建筑面積千分之四的標準,配套建設物業管理用房;總建筑面積小于2萬平方米的,按照不低于80平方米的標準配套建設。
          (5)新型農村社區建設,按照不低于總建筑面積千分之三的標準,配套建設物業服務經營性用房,由物業服務企業經營使用,收益用于彌補物業服務費的不足。
          (6)供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位,應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值,向最終分戶業主或者實際使用人收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。
          4、強化宣傳,展示形象。
          加強對新型農村社區物業管理相關報道的組織、協調和管理工作,使行業的社會輿論監督及新聞報道客觀、公正。建議在《鄭州日報》上開辟《新型農村社區物業管理》專版,每月一版,由市房管局與《鄭州日報》社合辦;在鄭州人民廣播電臺設置《新型農村社區物業管理》專欄;在《鄭州電視臺周末面對面》欄目,開辦《新型農村社區物業管理大型談話節目》。豐富欄目內容、強化輿論宣傳、營造良好環境,全面推進新型農村社區物業管理法律法規的普及,幫助業主明確物業管理活動中各方的責、權、利,樹立花錢買服務、物業保值增值等物業消費理念,集中社會多方力量,凝聚社會多方智慧,奠定物業管理在新型農村社區建設中不可或缺的地位和作用。
          5、加強檢查,表彰典型。
          嚴格考核督導。把新型農村社區物業管理,納入相關部門目標責任考核,定期、分階段進行專項檢查。強化重大事項督查、一般事項督辦,強化任務分解落實并實行問責制度,及時發現、解決工作中存在的問題與困難,確保各項政策措施落實到位。每年開展“鄭州市新型農村社區物業管理工作先進單位”和“鄭州市新型農村社區物業管理先進服務企業”評選活動。對獲得“十佳新型農村社區物業管理工作先進單位”資格的街道辦事處、鎮政府,進行表彰,并給予20萬元獎勵。對獲得鄭州市“十佳新型農村社區物業服務企業”資格的物業服務企業進行表彰,并給予10萬元獎勵。
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